Riacquisto “prima casa”: credito d’imposta in caso di frazionamento dell’immobile

In caso di frazionamento dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e successiva vendita differenziata dei singoli immobili realizzati, è possibile accedere al credito d’imposta cd. “riacquisto prima casa” a condizione che il nuovo acquisto sia eseguito entro un anno dalla prima cessione, ovvero l’ultima cessione sia effettuata entro un anno dal nuovo acquisto (Agenzia delle Entrate – Risposta 22 ottobre 2020, n. 496)

QUESITO

L’ipotesi esaminata è quella di un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, frazionato in 3 distinte unità abitative, la cui vendita è formalizzata con distinti atti di trasferimento, e dunque in momenti differenti.
L’operazione è realizzata attraverso una scrittura privata registrata, con la quale si promette di vendere al promittente acquirente, che a sua volta promette di comprare l’immobile per se o per persona da nominare. Contestualmente, viene conferita al promittente acquirente, la facoltà di procedere, a propria cura e spese, alla ristrutturazione e al frazionamento dell’immobile in 3 distinte unità abitative da vendere separatamente.
In seguito alla vendita di uno dei tre appartamenti, si procede all’acquisto di una nuova abitazione con i requisiti per fruire dei benefici prima casa. Alla data dell’acquisto risultano ancora invenduti gli altri due appartamenti ricavati dal frazionamento dell’immobile pre-posseduto.
Il quesito posto riguarda la possibilità di beneficiare del credito d’imposta cd. “di riacquisto prima casa” e, dei termini da rispettare.

DISCIPLINA AGEVOLATIVA

L’Agenzia delle Entrate ha osservato che secondo la disciplina in materia di agevolazioni “prima casa” (art. 7 della Legge n. 448 del 1998), ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’IVA per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni agevolative, è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (cd. “credito d’imposta riacquisto prima casa”). L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.
Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
Detto credito d’imposta spetta anche nell’ipotesi in cui si proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile pre-posseduto, a condizione che quest’ultimo sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto.
In caso di mancato rispetto dei termini suindicati, acquisto ovvero alienazione entro un anno, è dovuta l’imposta ordinaria, oltre sanzioni e interessi.

PARERE DEL FISCO

Con riferimento all’ipotesi in esame (frazionamento e vendita dell’immobile agevolato preposseduto e acquisto nuovo immobile con requisiti prima casa) l’Agenzia delle Entrate chiarisce che è possibile fruire del credito d’imposta, a condizione che:
– il nuovo acquisto agevolato sia effettuato entro il termine di un anno, che decorre dalla data della prima cessione delle unità abitative risultanti dal frazionamento;
– le operazioni di vendita delle rimanenti unità abitative siano concluse entro un anno dal nuovo acquisto.
Il mancato rispetto di tali scadenze determina la decadenza dei benefici.

SOSPENSIONE TERMINI PER COVID-19

Si precisa che qualora i suddetti termini (un anno dalla prima cessione ovvero un anno dal nuovo acquisto) cadano nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, si applica la sospensione disposta dalle misure adottate per far fronte all’emergenza Covid-19. In tal caso, detti termini inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.